«Девелопер» — это слово часто мелькает в современных публикациях. К этому термину обращаются при строительстве домов, приобретении квартир и возведении крупных торговых комплексов.
- Кто такой девелопер и чем он занимается
- Кто такой веб-девелопер
- Что такое девелоперская компания
- Что такое редевелопмент
- Что такое девелоперский проект
- В чем разница между девелопером и застройщиком
- Перечень функций девелопера
- Разновидности девелопмента
- Fee-девелопмент
- BTS-девелопмент
- Спекулятивный девелопмент
- Крупнейшие девелоперы России
- Девелоперы, потерпевшие неудачу
- Советы по выбору девелопера
- По заработной плате строителей
- По скорости строительных работ
- По договору с девелопером
- По финансированию девелоперского проекта
- По документации девелопера
- По отзывам инвесторов и клиентов
- По сведениям о судебных разбирательствах
- По наличию проектных деклараций
- По перечню инвесторов и партнеров
- По числу объектов и давности работы на рынке
- Заключение
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин пришел в русский язык из английского. Под ним подразумевается человек, который занимается реконструкцией построенных объектов недвижимости, их изменением или возведением с нуля. Причем все это делается с намеком на получение прибыли.
Пример. Покупается участок, строится объект, продается. Или берется в аренду муниципальный объект, реставрируется, выкупается по низкой стоимости и перепродается.
Девелопментом, как правило, занимаются юридические лица, назначающие выполнение задачам своему штату сотрудников.
Кто такой веб-девелопер
Данная профессия аналогична её «оффлайн»-версии. Только вместо недвижимости веб-девелопер разрабатывает сайты. Он же отвечает за техподдержку, если она необходима.
Что такое девелоперская компания
Компания представляет собой одно или несколько юридических лиц, занимающихся девелоперской деятельностью. В её состав входят подразделения:
- административно-управленческие;
- производственные;
- административно-хозяйственные.
Важно! В России понятие «девелопер» и «застройщик» смешались, и теперь оба термина воспринимаются одинаково.
Что такое редевелопмент
Редевелопмент – реконструкция или же реновация старых объектов. Выглядит это следующим образом: предприятие закрывается, девелоперская компания забирает оставленную площадь, перестраивает, например, под торговый комплекс и/или продает территорию.
Что такое девелоперский проект
Это цикл действий, предпринимаемый девелопером. Начинается он с разработки идеи и заканчивается передачей уже готового объекта клиенту. Девелопер не только строит объект, но и самостоятельно формирует рыночную стоимость объекта.
Такой проект предполагает ряд этапов:
- Поиск идеи.
- Разработка концепции и формирование образа.
- Поиск финансов.
- Сбор команды.
- Выбор участка и оформление прав.
- Проектирование.
- Руководство процессом стройки.
- Поиск покупателей или же арендаторов.
- Поддержка технического состояния построенной недвижимости.
В чем разница между девелопером и застройщиком
Рассмотрим, в чем заключается разница между девелоперами и застройщиками.
Понимание |
Что делает девелопер | Что делает застройщик |
Классическое | Привлекает инвесторов, строит объект, ищет потенциального покупателя, продает объект и отдает часть прибыли инвесторам. Если речь идёт о реставрации зданий, то девелопер сам подберет объект, закажет разработку проекта, организует стройработы, проведет пиар-кампанию и продаст готовый объект.. |
Строит по заказу и на деньги клиента. Так же он действует и при реставрации объекта.. |
Современное российское |
Практически одинаковые действия, что обосновано Федеральным законом №214-ФЗ. |
Перечень функций девелопера
Девелопер, как правило, отвечает за следующие вещи:
- Поиск подходящего способа инвестирования денежных средств.
- Анализ местоположения будущего объекта.
- Проектирование.
- Составление сметы.
- Привлечение инвесторов.
- Расход вложений.
- Курирование процесса.
- Продажа/сдача в аренду.
- Получение прибыли.
- Управление проданной/сданной в аренду недвижимостью.
Важно! Форму проектной декларации и порядок заполнения можно найти в Приказе Минстроя России от 20.12.2016 N 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации»
Разновидности девелопмента
Существует три разных вида девелопмента. Рассмотрим, чем они отличаются.
Fee-девелопмент
Считается полным циклом девелопера, когда постройка или реставрация реализуется на деньги инвестора. Все свободные средства он направляет к девелоперу, а уже тот решает, куда их определить и при этом добиться роста прибыли.
При этом каждый месяц компании следует отчитываться, куда были направлены средства, согласно постановлению №645 от 27.10.2005.
Важно! После реализации проекта девелопер получает вознаграждение.
BTS-девелопмент
Такой вид девелопмента предполагает обращение инвестора к девелоперу. Причем, в отличие от Fee-девелопмента, заказ идет на конкретные цели и потому выделяется определенное количество денежных средств, которыми застройщик распоряжается в дальнейшем. Девелопер здесь выполняет три роли: консультанта, проектировщика, а также застройщика.
Спекулятивный девелопмент
Инвестором в такой ситуации выступает сам девелопер. Ему приходится брать на себя риск и вкладывать свои же денежные средства или же брать кредиты в банке. Он же все контролирует сам до тех пор, пока недвижимость не будет продана или сдана. Если все пройдет успешно – девелопер забирает всю прибыль себе, не деля её ни с кем.
Крупнейшие девелоперы России
Согласно данным на 01.07.2019 от Единого реестра застройщиков, именно эти пять компаний больше всего построили квадратных метров недвижимости:
- Группа ПИК (7.4 млн. м2);
- Группа ЛСР (4.1 млн. м2)
- Холдинг Setl Group (3.4 млн. м2)
- Группа ЦДС (1.5 млн м2)
- Группа ЮгСтройИнвест (1.36 млн. м2)
Благодаря своему упорству и старанию эти пять компании заслужили право считаться крупнейшими.
Девелоперы, потерпевшие неудачу
Последние годы не только способствовали укреплению позиций девелоперов, но и роспуску несколько других. В списке ниже – пять компаний, пострадавших сильнее всего по причине вмешательства внешних обстоятельств.
- Mirax Group.
- Группа «СУ-155».
- УК «Премьер Девелопмент».
- ООО «Трансфорт».
- ГК «Небоскреб ГБ».
Советы по выбору девелопера
Несмотря на хорошую отработку своих обязанностей со стороны девелоперской компании, инвестор на 100% себя никогда не застрахует. Многое что может произойти в процессе возведения или реновации объекта.
Существует ряд определенных критериев. По ним можно найти хорошего девелопера, который качественно выполнит свою работу, снижая тем самым риск инвестора остаться без денег и без объекта.
Рассмотрим ниже, по каким критериям нужно выбирать.
По заработной плате строителей
Одним из важных индикаторов при выборе девелоперской компании является стабильность выплаты зарплаты. Если в процессе строительства или реновации объекта прораб и строители жалуются на свою компанию, которая не выдает им зарплаты – такую компанию лучше сразу избегать и договариваться с другой.
По скорости строительных работ
Тем, кто никогда не имел опыта взаимодействия с девелоперскими компаниями, будет довольно непросто оценить скорость, с которой строительные работы идут. Как правило, хорошие компании возводят два-три этажа для многоквартирных домов за месяц при условии работы по типовому проекту.
Важно! Если компания нарушает сроки возведения объекта, она платит неустойку, размер которой определяется в соответствии с п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-I «О защите прав потребителей».
По договору с девелопером
Договор – крайне важный документ. Настолько, что он во многом определяет судьбу будущего объекта. В нем все, касательно самого объекта, должно быть указано – расположение, количество этажей, площадь и так далее.
Также в договоре должно быть указано следующее:
- срок сдачи объекта в эксплуатацию и последующей передачи клиенту;
- когда и как производится оплата услуг девелоперской компании;
- полная стоимость проделанных работ;
- гарантийный срок объекта, в течение которого девелопер будет за него отвечать.
Перед подписанием договора текст нужно прочитать. Если получится – лучше дать на рассмотрение независимому квалифицированному юристу в сфере недвижимости.
«Документ должен быть подписан настоящей подписью, а также заверен сухой печатью».
Юрист Андрей Шумилов
Важно! Добросовестная компания будет составлять договор с учетом Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По финансированию девелоперского проекта
Девелопер, которому вверено строительство или реновация объекта, может использовать денежные средства из трех доступных ему источников:
- собственные финансы;
- кредит из банка;
- деньги инвесторов.
Лучший исход – постройка за счет самого застройщика. Тогда он после продажи или сдачи в аренду забирает всю прибыль себе. Не менее интересным вариантом, но чуть более рискованным, становится работа за счет кредита. Его нужно постоянно оплачивать, а иначе строительство объекта будет заморожено. Использование денег инвесторов – самый рискованный способ, поскольку застройщик начинает работать за счет финансов других людей, которые при неправильной застройке имеют полное право подать на застройщика в суд.
По документации девелопера
У каждого квалифицированного девелопера должен быть хотя бы минимальный пакет документов. В него входят три основополагающие для возведения или реновации объекта документы:
- разрешение на строительство/реновацию;
- права на земельный участок, с которым производится работа;
- договор страхования ответственности застройщика.
Важно отметить, что отсутствие любого из этих трех документов – верный признак мошеннических действий со стороны фирмы-застройщика.
По отзывам инвесторов и клиентов
Интернет – средство № 1 для поиска любой возможной информации о девелоперской компании. И именно там люди чаще всего рассказывают о своем опыте работы с той или иной компанией, которая возводила им объект или ремонтировала его.
В первую очередь стоит искать не положительные, а отрицательные отзывы. Как правило, в них написано больше конкретики.
Важно! В интернете отзывы могут писать не только реальные люди, купившие товар, но и фрилансеры, за отзыв которым платят деньги. Поэтому опираться исключительно на них не стоит.
По сведениям о судебных разбирательствах
Хорошая компания – та, за которой не тянутся судебные тяжбы. Однако, чтобы это узнать, нужно заглянуть на специализированные сайты, такие как сайты районных судов. Ещё лучше будет взять и заглянуть в портал ГАС РФ «Правосудие». Искать надо название девелопера. В качестве альтернативного варианта поиска подойдет ИНН.
Если сумма штрафа незначительная – то все нормально. А вот если штраф сильно большой, лучше искать другую компанию.
По наличию проектных деклараций
Фирмы-«однодневки» не выложат на всеобщее обозрение проектную документацию по своим уже выполненным объектам – у них её просто нет. Реальные компании соблюдают, причем достаточно четко – закон обязывает их вывешивать на своем официальном сайте всю документацию за последние три года.
Важно! Среди всей информации можно найти некоторые знания, о которых мало кто догадается. В частности, можно найти информацию о задолженности (если она есть).
По перечню инвесторов и партнеров
Этот критерий предполагает совместную работу девелопера и известного банка или прочих крупных организаций, в том числе кредитных, вместе для возведения или ремонта. Это позволяет облегчить работу застройщику.
Важно! Строительные компании – еще один компаньон, который может принять участие в деле.
По числу объектов и давности работы на рынке
Чем старше компания, тем выше для нее вероятность остаться на рынке стройуслуг. С её историей и большим портфолио с выполненными работами она явно привлечет к себе внимание потенциального покупателя, которому нужен качественный ремонт или возведение нового объекта.
Важно! Если компания способна одна распространять свои силы на несколько объектов сразу, то это говорит о высокой квалификации работника и надежности инвесторов.
Заключение
Девелоперы – необходимая часть городского общества, поскольку они сильно облегчают для обычного человека процесс строительства и ремонта. Они, в принципе, являются теми же застройщиками, только они выполняют заказы по просьбе клиента.
Большинству для поиска подходящей команды нужно знать, как определить, какая компания может считаться хорошей, а какая – нет. Советы из статьи могут значительно в этом помочь.