Реальные инвестиции воплощают вложения в основной капитал и прирост оборотных активов коммерческого предприятия. На практике, инвестиционная деятельность предприятия — это все виды вложений в реальное имущество предприятия, которое впоследствии будет использоваться для осуществления его операционной и других форм деятельности. Реальные вложенные инвестиции могут выражаться в различных диверсифицированных формах, в частности: приобретение целостного имущественного комплекса; перепрофилирование предприятия, новое строительство, расширение действующих предприятий, реконструкция, модернизация, капитальный ремонт, обновление основных средств, вложения в формирование и/или прирост собственных запасов материальных товарных оборотных активов.
Осуществление анализа реальных инвестиций, инвестиционных проектов требует применения целостного комплекса специальных методов. Непосредственно оценка эффективности и привлекательности инвестиционного проекта на перспективу призвана решить две основные задачи: во-первых — определить целесообразность реализации осуществление отдельного инвестиционного проекта, во-вторых — выбрать лучший для реализации внедрения проект, в условиях сформированного наличия альтернативных разработанных инвестиционных проектов. Одним из начальных показателей, по которым осуществляется анализ уровня эффективности инвестиционных проектов, есть совокупный доход.
Совокупный доход от реализации инвестиционного проекта — сумма доходов по всем этапам (периодам) реализации проекта. Поскольку отдельные доходы, получаемые в разные периоды времени, нуждаются в отдельном дисконтировании (причем, чаще по сложным процентам) и определяют дисконтированный (или так называемый приведенный) доход по формуле:
РV = FV / (1+і)ⁿ,
где РV (Present Value) — текущая стоимость дохода, приведенная в настоящее время;
FV (Future Value) — будущая стоимость дохода;
i — ставка дисконтирования;
n — количество периодов, по которым осуществляется дисконтирование.
Однако общая сумма дохода, еще не освещает доходность проекта, ведь не учитывает объемы осуществляемых инвестиций, поэтому определяют чистый приведенный (дисконтированный) доход (Net Present Value — NPV) по формуле:
NPV = PV – I,
где I — стартовые инвестиции.