Земля и её эффективное использование является фактором, во многом определяющим экономическое положение нации. Это обусловлено тем, что земля является главным средством производства в аграрном секторе.
Земельные отношения, как совокупность отношений, возникающих между субъектами земельного права по поводу владения, пользования и распоряжения землей, включают в себя вопросы собственности и хозяйствования, оборота и рынка земли, цены и арендной платы, земельных платежей, управления земельными ресурсами, регулирования прав и ответственности землевладельцев и землепользователей.
Особенность рынка земельных участков — специфичность реализуемого товара, которая связана с его ограниченностью, невозобновляемостью, невозможностью перемещения в пространстве и т.д., а также необходимостью обязательного государственного вмешательства в отношения земельной собственности.
Необходимость реформирования земельно-имущественных отношений в России вызвана социально-экономическими, правовыми, экологическими и политическими причинами. Для этого необходимо изменить отношение к земле как национальному богатству путем введения многообразия форм собственности и платности, развития рыночного земельного оборота и передачи земли в руки эффективных владельцев, заинтересованных в ее рациональном использовании.
В настоящее время в Российской Федерации практически отсутствует рынок сельскохозяйственных земель из-за инвестиционной непривлекательности сельского хозяйства вследствие глубокого депрессивного экономического состояния отрасли, юридической нерешенности проблем права собственности и совершения гражданско-правовых сделок с землей, неразвитости рыночной инфраструктуры. Как показывает мировая практика, обязательной составляющей инфраструктуры земельного рынка является хорошо отлаженная государственная система регистрации, учета и оценки, которая не только обеспечивает надежную защиту собственникам и инвесторам, но и является важнейшим источником достоверной информации для участников рынка [1].
Рынок сельскохозяйственных земель представляет собой организованный оборот земель сельскохозяйственного назначения с целью формирования гибкой системы землевладения и рационального землепользования.
Функциями рынка сельскохозяйственных земель являются:
— определение объективной цены земли;
— создание гибкой системы землевладения и землепользования;
— консолидация земель.
Консолидация земель — это оптимизация размеров землевладения и землепользования сельскохозяйственных производителей для обеспечения «эффекта экономии на масштабе», сокращения трансакционных издержек в целях повышения эффективности сельского хозяйства.
Методы осуществления консолидации земель:
— экономические (рынок сельскохозяйственных земель);
— административные (коллективизация, укрупнение сельскохозяйственных предприятий, формирование сельскохозяйственных плантаций).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.
Сельскохозяйственные угодья — земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К сельскохозяйственным угодьям относятся: пашня; залежь; кормовые угодья (сенокосы и пастбища) и многолетние насаждения.
В соответствии с данными государственной статистики площадь земельного фонда
Российской Федерации на 1 января 2011 года составила 1 709,8 млн. га, из них площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 393,4 млн. га.
На 1 января 2011 года в структуре сельскохозяйственных угодий площадь пашни составила 121,4 млн. га, залежи — 5,1 млн. га, многолетних насаждений — 1,8 млн. га, сенокосов — 24,0 млн. га, пастбищ — 68,1 млн. га.
В сравнении с предшествующим годом площадь категории земель сельскохозяйствен ного назначения в составе земельного фонда Российской Федерации уменьшилась на 6,6 млн. га, а за период с 1990 по 2010 год уменьшение данного показателя составило 2 012,9 тыс. га.
Основной причиной сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности предприятий и организаций и перевод освободившихся земель, в большей своей части, в фонд перераспределения земель. Другая причина — истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции.
Продолжает оставаться актуальной проблема отсутствия финансовых средств у производителей сельскохозяйственной продукции, в связи с чем не выполняются мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв, не соблюдается порядок проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных мероприятий, допускается длительное неиспользование земель и др., что в результате приводит к потере продуктивности ценных земель.
В соответствии с действующим законодательством земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. На праве частной собственности земля принадлежит гражданам и юридическим лицам.
Земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в собственности граждан, на 85,7% (100,8 млн. га) состояли из земельных долей, в том числе невостребованных (24,0 млн. га), собственники которых в установленный срок не получили свидетельства либо, получив их, не воспользовались своими правами по распоряжению. На первом этапе земельной реформы при реорганизации сельскохозяйственных предприятий земли передавались в коллективную (совместную или
долевую) собственность.
Впоследствии земли реорганизованных предприятий передавались в собственность гражданам с выдачей им свидетельств о праве собственности на земельные доли.
Земельная доля имеет размер, определенный в гектарах и балло-гектарах, учитывающих не только размер земельной площади, но и ее качество, и не отграничена на местности.
В течение 2011 года наблюдалась смена собственника доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) в пользу юридического лица или государства, которая стала возможной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В целом по России более 619 тыс. га земель общей долевой собственности, приобретенных юридическими лицами у граждан, зарегистрировано в качестве доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Земельный рынок формируется в основном в сфере передачи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в аренду.
В 2010 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5 321 798 земельных участков общей площадью 159 061,5 тыс. га.
Размеры арендной платы за землю устанавливаются в основном исходя из кадастровой стоимости земельных участков с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.
Кадастровая и рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения
Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [3].
Первый тур работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения проведен в субъектах Российской Федерации в 2000-2005 годах в два этапа.
Второй тур работ по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с мероприятиями Подпрограммы и периодичностью проведения оценочных работ, установленной Правилами, проводился на территории Российской Федерации в 2006-2007 годах на основании Методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01.07.2005 № 145).
Табл. 1. Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации [2]
|
Виды сделок |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
|
Кол—во сделок, ед. |
Кол—во сделок, ед. |
Кол—во сделок, ед. |
Кол—во сделок, ед. |
|
|
1. Аренда государственных и муниципальных земель |
3 628 109 |
3 677 315 |
3 514 594 |
3 403 608 |
|
2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель |
13 835 |
15 684 |
22 412 |
27 153 |
|
3. Продажа государственных и муниципальных земель |
233 706 |
292 847 |
350 685 |
384 579 |
|
4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами |
405 670 |
473 190 |
520 209 |
917 354 |
|
5. Дарение |
49 715 |
73 334 |
117 776 |
159 134 |
|
6. Наследование |
162 151 |
218 244 |
314 556 |
346 227 |
|
7. Залог |
25 907 |
30 024 |
43 921 |
83 743 |
|
Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды |
4 519 093 |
4 780 638 |
4 884 153 |
5 321 798 |
Табл. 3. Средние размеры арендной платы за использование государственных муниципальных земель в РФ, руб./кв.м. [2]
|
Арендаторы |
2007 г. |
2008 г. |
2009 г. |
2010 г. |
||||
|
в |
вне населенных пунктов |
в населенных пунктах |
вне |
в |
вне |
в |
вне |
|
|
1.Предприятия, организации, учреждения: |
||||||||
|
-промышленности, транспорта, связи, строительства |
20,59 |
3,45 |
19,62 |
10,36 |
29,48 |
40.40 |
58,81 |
4,75 |
|
-торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания |
74,19 |
9,69 |
719,2 |
22,08 |
200,52 |
14,85 |
131,20 |
24,73 |
|
-сельскохозяйственные предприятия |
0,33 |
0,03 |
3,76 |
0,22 |
2,76 |
2,23 |
10,42 |
0,80 |
|
2. Граждане, их объединения, использующие земельные участки для: |
||||||||
|
-жилищного и дачного строительства |
3,68 |
1.03 |
7,47 |
5,95 |
13,43*5 |
1.27 |
17,27 |
0,86 |
|
-личного подсобного хозяйства, садоводства. огородничества |
0,36 |
0,15 |
0,66 |
0,07 |
1,49 |
0,17 |
2,02 |
1.07 |
Сравнение средневзвешенного показателя кадастровой стоимости земель I группы (сельскохозяйственные угодья) за 2003 и 2006 годы показывает, что в целом по России кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий увеличилась на 8 067 руб. в расчете на 1 га площади.
Рис. 3. Изменение стоимости 1 гектара сельскохозяйственных угодий в разрезе федеральных округов [2]
Результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения до конца 2010 года утверждены органами исполнительной власти во всех регионах.
Далее кадастровая стоимость будет определена до декабря 2012 года во всех субъектах федерации. В течение 2012 года:
- в основном будет завершено определение факторов стоимости и формирование цифровых тематических карт почти во всех субъектах федерации;
- будет осуществлена доработка стандартов оценочной деятельности.
Введение налога на недвижимость планируется в 2013 году.
Проведение нового тура оценочных работ земель сельскохозяйственного назначения вызвано [4]:
Во-первых, с момента проведения предыдущего тура оценки прошло 5 лет — максимальный законодательно допустимый срок действия показателей оценки без их актуализации.
Во-вторых, приказом Министерства экономического развития Российской Федерации приняты новые Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
В-третьих, показатели кадастровой стоимости земель по объектам оценки за прошедший период утратили свою актуальность.
Вместе с тем при разработке Методических указаний не решен ряд принципиальных моментов, непосредственно определяющих величину кадастровой стоимости:
Не определен порядок выполнения расчетов для участков, сведения о местоположении границ которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости;
Не представляется возможным составление экспликаций площадей земельных участков по почвенным разновидностям.
Нет однозначных требований к порядку определения рыночных (прогнозных) цен реализации сельскохозяйственных культур, расчета прибыли предпринимателя и коэффициента капитализации.
В соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации массовая или кадастровая оценка формирует налогооблагаемую базу для земельных участков, а в ближайшем будущем будет формировать ее и для всех единых объектов недвижимости.
К сожалению, пока отношение к кадастровой оценке стало негативным, хотя сама идея массовой оценки абсолютно верна, что подтверждает мировой опыт.
Переоценка объектов недвижимости должна максимально приблизить кадастровую цену земли к рыночной, но отсутствие четкой системы оценки позволяет варьировать стоимость минимум на 30% в ту или иную сторону.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
В настоящее время Минэкономразвития России рассматривается возможность и целесообразность установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной по инициативе правообладателей объектов недвижимости (индивидуальная рыночная оценка) путем подачи соответствующего заявления с приложением отчета об оценке рыночной стоимости в орган кадастрового учета.
Рыночная оценка земель — основное звено экономического регулирования земельно-имущественных отношений. Пока земля не оценена, нельзя даже начинать говорить об обороте земельных участков, о земельном рынке, залоге земель, совершенствовании налоговой и инвестиционной политики.
Данные оценки земель влияют на объемы земельных платежей, повышение эффективности использования земель различного назначения.
Показатели оценки земли необходимы для определения ставок земельного налога, установления стартовых цен на конкурсах и аукционах при продаже земельных участков, при приватизации и реституции недвижимости, определении компенсационных выплат при принудительном изъятии земли, при ее учете в бухгалтерских документах, заключении договоров аренды, ипотечных операциях, наследовании и дарении недвижимости.
Основные проблемы экономического регулирования рынка сельскохозяйственных земель и пути их решения
Несмотря на принятый Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральных законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон «О землеустройстве», а также изменений, внесенных в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», существующая законодательно-правовая база не обеспечивает развитие ипотечных отношений, адекватного требованиям рыночной экономики. Довольно высокий потенциал ипотечного кредитования, который мог бы быть использован для финансирования агропромышленного производства, остается в резерве. Земля пока не стала гарантом инвестиций и условием их привлечения.
Одним из условий развития системы земельно-ипотечного кредитования является наличие сформированных земельных участков, которые могли бы стать потенциальной объектной базой для развития земельной ипотеки.
Участниками земельного рынка должны стать банки. Однако они неохотно вступают в сделки, в которых в качестве залога предлагается земля.
На сегодняшний день в сельском хозяйстве практически не осталось источников обеспечения кредитов, поскольку многие основные фонды из-за физического и морального износа имеют малую ликвидность. Только земля, находящаяся у сельскохозяйственных производителей, представляет собой значительную ценность, которая может быть широко использована для гарантий по долгосрочным кредитам, как это делается в мировом сельскохозяйственном производстве.
Основные факторы, сдерживающие развития земельной ипотеки:
♦ неразвитость институциональной инфраструктуры земельно-ипотечного рынка;
♦ отсутствие механизмов страхования земель;
♦ нестабильность финансового состояния сельхоз товаропроизводителей;
♦ невысокая доля сельскохозяйственных земель, находящихся в собственности;
♦ неразвитость рынка сельхоз земель и, как следствие, их низкая ликвидность;
♦ отсутствие комплексной информации о качественных характеристиках земель.
И, конечно, нельзя обойти вниманием вопрос адекватной оценки земель сельскохозяйственного назначения, которая позволит определять справедливые аукционные, а следовательно, рыночные и залоговые цены. Это одна из приоритетных проблем рынка, поскольку грамотная оценка земли сможет дать толчок сделкам купли-продажи, т.к. основная проблема в данный момент — завышенная оценка сельхозугодий, из-за чего сельскохозяйственные предприятия не могут выкупать участки. Банки же отказываются выдавать кредиты под залог земли, поскольку цена сельскохозяйственных земель, как правило, оказывается завышена. Определение справедливой аукционной и залоговой цены земли — приоритетная задача на пути к созданию развитого земельного рынка. Кроме того, неадекватная цена земли перестает стимулировать эффективное ее использование.
Основные пути решения проблем экономического регулирования земельно-имущественных отношений в сельском хозяйстве:
♦ законодательно-правовые основы развития трынка сельскохозяйственных земель должны быть улучшены как на федеральном, так и региональном уровнях;
♦ проведение оценки сельскохозяйственных земель, с учетом рыночных факторов;
♦ создание необходимых условий для внедрения ипотеки земли и аукционной торговли земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения;
♦ выявление земель сельскохозяйственного назначения, которые по тем или иным причинам не используются землепользователями и, в соответствии с законодательством, принятие мер по их перераспределению в руки эффективных пользователей;
♦ следует развернуть информационную компанию, показывающую роль, место и значение рынка сельскохозяйственных земель.
Автор:
И. Головина, аспирантка кафедры экономики и организации сельскохозяйственного производства, Государственный университет по землеустройству
Статья из журнала «РИСК: ресурсы, информация, снабжение, конкуренция», №1, 2012
Библиографический список:
1. Учебно-методическое пособие — выпуск №4. И.Л. Цуканов, Ю.А. Цыпкин, С.М. Чемерикин. «Подходы и методы стоимостной экспертизы земель сельскохозяйственного назначения». М.: ООО «Фирма Блок», 1999, с. 56.
2 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2010 году.
3. Приказ Минэкономразвития России Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО N24)» от 22 октября 2010 года N 508.
4. Информационная служба НП «Кадастр-оценка».