Текущая рыночная ситуация сопровождается для многих производственно-предпринимательских структур попаданием в зону хозяйственной неопределенности. Одним из важнейших критериев оценки деятельности любой производственно-предпринимательской структуры, имеющего своей целью получение прибыли, является эффективное использование имущества и раскрытие имущественного потенциала.
Объекты недвижимости, являясь базой экономического потенциала предпринимательской структуры, предопределяют его производственную мощность и технический уровень, а, следовательно, и эффективность производства. Это особенно актуально для производственно-предпринимательских структур, которым принадлежит более четверти основных фондов, задействованных в производственном процессе. Поэтому для их успешного развития необходимо применять современные инструменты предпринимательского управления объектами недвижимости.
{module 297}
Основная часть
Предпринимательское управление объектами недвижимости выступает инструментом субъекта управления для достижения целей функционирования и развития производственно-предпринимательской структуры, а с другой стороны, субъект наделяется конкретными специализированными инструментами для реализации функций управления объектом.
Инструменты предпринимательского управления представляют собой набор способов и средств осуществления управленческих воздействий на объект недвижимости, реализуемых на каждом из функциональных уровней предпринимательского управления и должны соответствовать следующим требованиям: целесообразность, соответствие, системность, гибкость и адаптивность, научность, прогрессивность, экономичность, перспективность.
На сегодняшний день в теории и практике управления объектами недвижимости производственно-предпринимательской структуры применяют следующие инструменты: анализ, экспертиза (техническая, местоположения, экономическая, правовая), оценка, проектирование.
Основной задачей предпринимательского управления объектами недвижимости является получение производственно-предпринимательской структуры максимальной прибыли от эксплуатации объекта и повышение его рыночной стоимости.
Существующий набор инструментов не позволяет в полной мере реализовать предпринимательское управление объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур, в силу не полного раскрытия потенциала объекта недвижимости. Многие производственно-предпринимательские структуры недооценивают ресурсы, заложенные в объекты недвижимости, и применяют инструменты управления в кризисных случаях, когда дохода от основной деятельности едва хватает на погашение издержек по содержанию объектов недвижимости.
Оценивая потенциал объектов недвижимости, необходимо сопоставлять цели их использования с критерием эффективности и в зависимости от текущей предпринимательской стратегии формировать комплексную программу эффективного включения объектов недвижимости в производственно-предпринимательскую деятельность (включать в производственно-технологический цикл, либо вовлекать в рыночный оборот путем изменения целевого назначения или модернизации). В зависимости от текущей рыночной ситуации, финансовых возможностей необходимо рассматривать несколько вариантов использования. Если варианты не связаны с вовлечением объекта недвижимости в производственно-технологический оборот, то чаще используют следующие варианты – перепрофилирование, сдача в аренду или под залог, продажа, реконструкция или реставрация или временная консервация.
На этапе эксплуатации необходимо организовать рациональное расходование потребительского потенциала объекта недвижимости. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются и функционально устаревают, что усугубляется изменениями ситуации в экономике и во внешней предпринимательской среде, приводящими к дополнительному, так называемому внешнему устареванию. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется техническое освидетельствование и текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.
В силу уникальности каждого объекта управления необходимо комбинировать инструменты таким образом, чтобы обеспечить максимальный результат предпринимательского управления.
Таким образом, для включения в систему предпринимательского управления инструментов необходимо определить набор инструментов, различное сочетание которых позволит решать задачи предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательской структуры.
Для решения вопросов в области управления объектами недвижимости и учитывая специфику предпринимательской деятельности, предлагаем набор инструментов предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур, который дополняет существующие. Преимущество применения предлагаемых инструментов заключается в их специализации и возможности применения для решения конкретных задач предпринимательского управления в зависимости от объекта управления и целей производственно-предпринимательской структуры, что позволит повысить эффективность предпринимательской деятельности в целом.
Управление инфраструктурой призвано оптимизировать административно-хозяйственную и инфраструктурную составляющую объекта недвижимости. Кроме инженерных задач данный инструмент может осуществлять управление ресурсами, которые обеспечивают бесперебойную работу предпринимательской структуры. Применение данного инструмента позволит снизить расходы производственно-предпринимательской структуры на обслуживание объектов недвижимости.
Применение данного инструмента позволяет решать следующие задачи:
1) внедрение инновационных технологий обслуживания объекта недвижимости;
2) повышение качества и надежности обслуживания объекта недвижимости;
3) внедрение прогрессивных методов организации обслуживания объекта недвижимости;
4) высвобождение времени для концентрации на основной деятельности;
5) снижение затрат на обслуживание объекта управления (экономия средств достигается двумя путями: сокращением затрат на потребляемые объектом ресурсы, в первую очередь энергетические, и оптимальным размещением оборудования и персонала);
6) обеспечение хорошего технического состояния объекта управления (увеличение межремонтных периодов и сроков службы инженерных систем и оборудования);
7) сохранение и улучшение имиджа объекта недвижимости;
8) сохранение инвестиционной стоимости объекта управления (снятие рисков потери доходности объекта);
9) обеспечение комфортного осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь поддержание в помещениях оптимальных параметров окружающей среды и организацию рабочих мест оптимальным для взаимодействия сотрудников образом.
10) предотвращение возникновения экстремальных ситуаций, а при их появлении – предотвращение или сокращение до минимума материальных и человеческих потерь;
11) обеспечения соответствия конструктивных и планировочных особенностей объекта управления его будущему функциональному назначению;
12) реконструкция и перепланировка объекта недвижимости в соответствии с требованиями повышения производительности труда, меняющимися архитектурными, техническими, санитарными и эргономическими стандартами.
Таким образом, управление инфраструктурой объекта недвижимости – это инструмент интегрированного управления (планирование и мониторинг), позволяющий эффективно, гибко и созидательно достигать целей производственно-предпринимательской структуры в динамично изменяющейся окружающей среде, применение которого состоит в поисках путей снижения внутренних затрат по обслуживанию и эксплуатации систем объектов недвижимости производственно-предпринимательской структуры с одновременным поддержанием качества услуг.
Управление строительством и улучшениями реализуется на уровне проектирования объекта недвижимости при решении вопросов выбора инженерной системы, разработки системы эксплуатации. В процессе эксплуатации объекта недвижимости данный нструмент занимается управлением ремонтными и инженерными работами и решает следующие задачи:
1) управление замыслом, то есть выбор варианта наилучшего использования;
2) управление проектированием объекта недвижимости;
3) управление изготовлением – возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений;
4) управление техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости;
5) управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией и реставрацией объекта недвижимости;
6) управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды объекта недвижимости;
7) управление утилизацией, сносом и захоронением объекта недвижимости.
Таким образом, инструмент управление строительством и улучшениями системно реализуется на различных этапах жизненного цикла объекта недвижимости. Основная задача использования данного инструмента – максимизировать стоимость объекта недвижимости производственно-предпринимательской структуры.
{module 297}
Управление собственностью реализуется на этапе эксплуатации объекта недвижимости производственно-предпринимательской структуры. Задачами данного инструмента являются:
1) подбор арендаторов и работа с ними;
2) ведение реестра договоров;
3) распоряжение объектами недвижимости производственно-предпринимательской структуры;
4) ведение бухгалтерской и статистической отчетности.
Таким образом, инструмент управление собственностью связан не только с технической эксплуатацией объекта недвижимости, но и с вопросами административно-правового управления. Основная задача использования данного инструмента – повышение прибыли от эксплуатации объекта недвижимости производственно-предпринимательской структуры.
Управление активами призвано управлять финансовыми потоками предпринимателя при использовании объекта. К числу основных задач, решаемых данным инструментом относятся:
1) привлечение инвестиционных займов;
2) кредитование на различные цели;
3) распоряжение финансовыми потоками.
Таким образом, инструмент управление активами представляет собой управление финансовыми потоками собственника объекта недвижимости. Иначе говоря, речь идет об управлении активами – кредитами под реконструкцию, инвестиционными капиталами и т.д.
Исходя из цели управления и решаемых задач инструментами предпринимательского управления, в таблице 1 сформированы основные результаты применения данных инструментов производственно-предпринимательской структуры.
Рассматривая объект управления как систему, состоящую из социо-технической, технико-технологической, организационно-экономической подсистем, реализация каждого инструмента оказывает влияние на определенную подсистему объекта недвижимости, что влечет к изменению других подсистем и системы в целом.
Применение того или иного инструмента или набора инструментов при реализации предпринимательского управления зависит от целевого назначения и выбранного варианта использования объекта недвижимости, от результатов проведенных экспертиз, от стратегии развития объекта недвижимости и производственно-предпринимательской структуры, а так же от факторов внешней среды.
Таблица 1. Инструменты предпринимательского управления объектами недвижимости производственно-предпринимательских структур
|
Инструмент |
Изменяемая подсистема |
Результат |
|
Управление инфраструктурой |
Социо-техническая |
Минимизация затрат на обслуживание объекта |
|
Управление строительством и улучшениями |
Технико-технологическая |
Увеличение стоимости объекта |
|
Управление собственностью |
Организационно-экономическая |
Максимизация прибыли от использования объекта |
|
Управление активами |
Организационно-экономическая |
Эффективное управление финансовыми потоками |
В результате дополнения существующих инструментов новыми, субъект управления получает возможность качественного управления объектами недвижимости, а предпринимательское управление объектами недвижимости повышает эффективность предпринимательской деятельности в целом.
Результатом предпринимательского управления объектами недвижимости может являться как экономия затрат, связанных с эксплуатацией объекта, так и прирост прибыли, связанный с более эффективным самостоятельным или косвенным использованием объекта или его отчуждением.
Применение комплекса предлагаемых инструментов предполагает оценку эффективности использования каждого инструмента, что позволит в целом оценить эффективность предпринимательского управления объектами недвижимости. Показатели эффективности применения инструментов представлены в таблице 2.
Таблица 2. Показатели оценки эффективности применения инструментов предпринимательского управления объектами недвижимости
Предлагаемые показатели оценки эффективности предпринимательского управления объектами недвижимости определяют эффективность в краткосрочном периоде. В среднесрочной и долгосрочной перспективах применение данных инструментов позволит получить другие результаты, так же соответствующие концепции предпринимательского управления.
Заключение
Применение инструментов предпринимательского управления, позволит получить возможность эффективного воздействия на объекты недвижимости в зависимости от стратегии развития производственно-предпринимательской структуры.
Автор: Никоненко Анастасия Николаевна
старший преподаватель
Филиала ГОУВПО «РосЗИТЛП» в г.Омске
E-mail verlova@bk.ru
Статья из журнала «Управление экономическими системами» №1 2012
Библиографический список
- Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. — СПб.: Питер, 2004. — 512с.
- Асаул, А. Н. Управление объектами коммерческой недвижимости / А. Н. Асаул, П. Б. Люлин; под ред. засл. строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. -СПб.: ГАСУ. -2008. -144с.
- Багиев Г.Л., Асаул А.Н. Организация предпринимательской деятельности. Учеб-ное пособие/Под общ. ред. проф. Г.Л. Багиева.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001.-231 с.
- Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. — М.: Проспект, 2003. — 835с.
- Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. — Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. — 352с.
- Омельченко Е.В. Производственное предпринимательство в России: оценка эффективности. – М.: Экономика, 2002.
- Питер Ф.Друкер. Эффективный управляющий – Москва: BCI, 1994 –268 с.
